전세사기 예방, '이것' 하나만 확인해도 90%는 막습니다
전세사기 예방, '이것' 하나만 확인해도 90%는 막습니다
내 보증금 괜찮을까? 불안감을 잠재우는 첫걸음 🤔
전셋집을 구하는 설렘도 잠시, '혹시 전세사기 아닐까?' 하는 불안감에 밤잠 설치는 분들이 많습니다. 평생 모은 돈일 수도 있는 소중한 보증금을 지켜야 한다는 생각에 계약서의 모든 글자가 의심스럽게 보이기 시작하죠. 뉴스에서는 연일 새로운 유형의 사기 수법이 보도되고, 주변에서는 '누가 얼마를 떼였다더라' 하는 흉흉한 소문도 들려옵니다.
괜찮습니다. 그 불안감은 지극히 정상적인 반응입니다. 오히려 내 자산을 지키려는 현명한 고민의 시작이죠. 하지만 막연한 불안감에만 휩싸여 있을 수는 없습니다. '돌다리도 두들겨 보고 건너라'는 말처럼, 우리가 직접 확인하고 점검하면 사기 위험의 대부분을 걷어낼 수 있습니다. 마치 복잡한 수학 문제 같아 보이지만, 사실 정답으로 가는 핵심 공식은 생각보다 간단합니다.
이 글에서는 그 핵심 공식을 알려드리려 합니다. 부동산 지식이 전혀 없는 사람도 괜찮습니다. 딱 한 가지, 가장 중요한 '이것'만 제대로 확인할 줄 알게 되면, 여러분은 전세사기라는 거대한 불안감의 90%를 털어내고 두 발 뻗고 잘 수 있게 될 겁니다. 이제 그 첫걸음을 함께 떼어보겠습니다.
전세사기 90%는 '이 서류' 하나로 걸러집니다 📄
세상에 존재하는 수많은 사기 수법에도 불구하고, 대부분의 전세사기는 한 가지 공통점을 가집니다. 바로 '권리 관계의 거짓말'입니다. 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하거나, 이미 은행 빚이 가득한 집을 깨끗한 집인 것처럼 속여서 계약하는 것이죠. 이 거짓말을 단번에 판별해낼 수 있는 서류가 있습니다.
그것이 바로 **등기부등본(등기사항전부증명서)** 입니다.
등기부등본을 사람으로 치면 '주민등록등본'과 같습니다. 이 집이 언제 지어졌고, 면적은 얼마이며, 현재 법적인 주인은 누구인지, 그리고 이 집을 담보로 돈을 빌린 사실(빚)은 없는지 등 부동산의 모든 신상 정보가 기록된 공적인 문서입니다. 따라서 계약하려는 집의 등기부등본만 제대로 확인해도, 내가 계약하려는 사람이 진짜 집주인이 맞는지, 집에 위험한 빚은 없는지 명확하게 알 수 있습니다.
공인중개사가 "전혀 문제없는 집"이라고 말해도, 집주인이 "나는 빚 하나 없이 깨끗하다"고 강조해도, 그들의 말을 100% 믿어서는 안 됩니다. 오직 등기부등본에 적힌 내용만이 법적인 효력을 갖는 '진실'입니다. 이 서류 하나를 꼼꼼히 보는 습관만으로도 여러분은 전세사기의 덫을 대부분 피해 갈 수 있습니다.
등기부등본 필수 확인 3가지 (feat. 갑구, 을구) 🔍
등기부등본을 처음 보면 낯선 법률 용어 때문에 머리가 지끈거릴 수 있습니다. 하지만 겁먹지 마세요. 우리는 법률 전문가가 될 필요가 없습니다. 딱 3가지 핵심 파트만 확인하면 됩니다. 등기부등본은 크게 '표제부', '갑구', '을구'로 구성되어 있습니다.
표제부: 계약하려는 집 주소 확인하기 📍
표제부는 부동산의 '기본 정보'를 담고 있는 부분입니다. 마치 사람의 이름과 주소와 같죠. 여기서 가장 중요한 것은 내가 계약하려는 집의 주소와 등기부등본 상의 주소가 정확히 일치하는지 확인하는 것입니다. 특히 다가구주택이나 오피스텔의 경우, 동-호수까지 정확하게 일치하는지 눈을 크게 뜨고 봐야 합니다. 주소가 다르면 전혀 다른 집의 서류를 보고 있는 셈이니까요.
- 확인 포인트: 계약서 및 건축물대장에 적힌 주소와 등기부등본 표제부의 주소(지번, 도로명, 동, 호수)가 토씨 하나 틀리지 않고 동일한지 대조해보세요.
갑구: 진짜 집주인 확인하기 👑
갑구는 '소유권'에 관한 사항을 기록하는 곳입니다. 즉, 이 집의 법적인 주인이 누구인지, 언제 어떻게 주인이 되었는지 이력을 보여줍니다. 전세사기의 가장 흔한 유형 중 하나가 집주인을 사칭하는 것이기 때문에, 갑구는 매우 중요합니다.
갑구에서는 '소유자' 란에 적힌 사람의 이름과 주민등록번호 앞자리가 계약서에 나온 임대인의 정보와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 다르다면, 위임장을 받았는지, 가족 관계가 맞는지 등을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 하지만 가장 안전한 것은 등기부등본 상의 소유자와 직접 계약하는 것입니다.
🚨 '갑구' 이것만은 꼭!
갑구에 '가압류', '가처분', '경매개시결정', '신탁'과 같은 단어가 보인다면 즉시 계약을 멈추고 전문가와 상담해야 합니다. 이는 소유권에 대한 분쟁이 있거나 곧 다른 사람에게 넘어갈 수 있다는 위험 신호입니다. 특히 '신탁등기'가 되어 있다면, 실제 소유주는 신탁회사이므로 집주인이 아닌 신탁회사의 동의를 받고 계약을 진행해야 안전합니다.
- 소유자 확인: 현재 소유자로 기록된 사람의 인적사항이 계약하려는 임대인의 신분증과 일치하는지 확인하세요.
- 위험 신호 확인: '가압류', '가처분', '경매', '신탁' 등의 단어가 있는지 샅샅이 살펴보세요.
을구: 우리 집의 '빚' 확인하기 💰
을구는 '소유권 이외의 권리'에 관한 사항을 기록합니다. 말이 어렵지만, 쉽게 말해 '이 집을 담보로 누가 돈을 얼마나 빌렸나?' 즉, '빚'에 대한 정보를 보여주는 곳입니다. 을구가 깨끗하다면 가장 좋지만, 대부분의 집은 주택담보대출, 즉 '근저당권'이 설정되어 있습니다.
여기서 핵심은 **'근저당권 채권최고액 + 내 전세 보증금'이 '집값(매매 시세)의 70%'를 넘지 않는지** 계산해보는 것입니다. 채권최고액은 은행이 보통 빌려준 원금의 120~130%로 설정하니, 실제 대출 원금은 더 적을 수 있습니다. 하지만 만약을 대비해 채권최고액을 기준으로 계산하는 것이 안전합니다. 이 금액이 시세의 70%를 훌쩍 넘는다면, 만약 집이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
- 근저당권 확인: '근저당권설정'이라는 항목이 있는지 확인하고, 있다면 '채권최고액'이 얼마인지 확인하세요.
- 안전 마지노선 계산: (채권최고액 + 내 보증금) ≤ (매매 시세 X 70%) 인지 반드시 계산해보세요. 매매 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 주변 부동산을 통해 확인할 수 있습니다.
- 깨끗한 을구: 을구에 아무런 내용이 기재되어 있지 않다면, 그 집은 빚이 없는 클린한 상태라는 의미입니다. 가장 안전한 케이스죠.
3분이면 OK! 인터넷 등기소에서 직접 확인하는 법 💻
등기부등본은 이제 부동산이나 주민센터에 직접 가지 않아도 집에서 3분이면 확인할 수 있습니다. 바로 '대한민국 법원 인터넷등기소' 덕분이죠. 공인인증서가 없어도, 회원가입을 하지 않아도 누구나 주소만 알면 열람할 수 있습니다. 열람 수수료는 700원으로, 커피 한 잔 값도 안 되는 돈으로 내 소중한 보증금을 지키는 첫 단추를 꿸 수 있는 셈입니다.
인터넷 검색창에 '인터넷등기소'를 검색해서 접속한 뒤, 메인 화면의 '열람하기' 메뉴를 통해 간단한 본인 확인 후 주소를 입력하면 바로 등기부등본을 확인할 수 있습니다. 계약 직전, 잔금을 치르기 직전 등 중요한 단계마다 직접 다시 떼어보는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 그 사이에 집주인이 몰래 대출을 받을 수도 있으니까요.
이 모든 등기 정보는 대법원 산하의 기관에서 관리하며, 전국의 모든 부동산 등기 정보는 아래 지도에 표시된 '대한민국 법원 등기소'를 중심으로 통합 관리되고 있습니다.
서울중앙지방법원 등기국 위치
서울중앙지방법원 중부등기소 위치
계약 당일 최종 관문, 집주인 신분증 진위 확인까지 🕵️♀️
등기부등본을 통해 '갑구'의 소유주와 '을구'의 빚 상태까지 모두 확인했다면 9부 능선을 넘은 것입니다. 이제 마지막 10%를 채울 최종 관문이 남았습니다. 바로 계약 당일, 내 눈앞에 앉아있는 사람이 등기부등본 갑구에 적힌 그 '소유자'가 맞는지 최종적으로 확인하는 절차입니다.
임대인의 신분증(주민등록증 또는 운전면허증)을 받아서 등기부등본 상의 이름, 주민등록번호 앞자리와 일치하는지 다시 한번 확인해야 합니다. 그런데 만약 이 신분증 자체가 위조된 것이라면 어떻게 할까요? 걱정 마세요. 이 또한 간단하게 확인할 방법이 있습니다.
💡 신분증 진위 확인 서비스 활용하기
계약 장소에서 바로 스마트폰을 이용해 신분증의 진위를 확인할 수 있습니다. 아래 두 가지 서비스를 이용하면 됩니다.
- 주민등록증: '정부24' 앱 또는 홈페이지의 '사실/진위확인' 메뉴에서 '주민등록증 진위확인/잠김해제' 서비스를 이용하세요. 이름, 주민등록번호, 발급일자를 입력하면 진위를 바로 알려줍니다.
- 운전면허증: '경찰청 교통민원24(이파인)' 홈페이지의 '운전면허 조회' 메뉴를 통해 면허증 번호, 이름, 생년월일 등을 입력하여 진위를 확인할 수 있습니다.
이 과정을 거치는 것을 불편해하거나 거부하는 임대인이라면, 오히려 의심해봐야 합니다. 떳떳하다면 확인 절차에 협조하지 않을 이유가 없겠죠. 이 마지막 확인 절차까지 마쳐야 비로소 안심하고 계약서에 도장을 찍을 수 있습니다.